Skema Penerapan Termin — Proyek Design & Build

1. Tujuan #

Menetapkan skema standar pembagian termin pembayaran untuk proyek Design & Build Papan Construction. Proyek ini menggabungkan dua layanan — desain dan konstruksi — dalam satu kontrak, sehingga skema terminnya mencerminkan dua fase utama: fase desain (dikerjakan dulu sebelum konstruksi dimulai) dan fase konstruksi (berbasis progress fisik lapangan).

SOP ini membahas SKEMA TERMIN — kapan termin ditagihkan dan berdasarkan apa. Prosedur invoice, konfirmasi pembayaran, dan pencatatan keuangan diatur dalam SOP Invoice & Pembayaran (SOP-PC-KEU-004) yang akan dibuat terpisah.

---

2. Ruang Lingkup #

Keterangan	Detail
Berlaku untuk	Semua proyek Design & Build dengan kode PA- dan PC- (dibuat terpisah di Jira)
Tidak berlaku untuk	Proyek Design saja (PA-) → SOP-PC-KEU-001  ·  Proyek Build saja (PC-) → SOP-PC-KEU-002
PIC penyusunan skema	Arsitek (bagian Architect Fees + estimasi biaya proyek di Preliminary Design)
PIC persetujuan kondisi khusus	Direktur Utama — untuk proyek > Rp 2 miliar atau kondisi negosiasi
Pengukuran progress konstruksi	Progress fisik di lapangan yang diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana
Trigger termin akhir	BAST ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana
SOP Referensi	SOP-PC-PLAN-002  ·  SOP-PC-ADM-002  ·  SOP-PC-KEU-001  ·  SOP-PC-KEU-002
Catatan penting	Skema termin pertama kali dikomunikasikan ke klien melalui Preliminary Design yang disusun Arsitek. MoU kemudian mengacu pada skema yang sudah disetujui klien tersebut.

---

3. Prinsip Dasar Skema Design & Build #

Proyek Design & Build memiliki karakteristik unik: fase desain harus diselesaikan dulu sebelum konstruksi dimulai. DP awal (5%) berfungsi sebagai pengikat kontrak dan membiayai fase desain. Setelah desain selesai dan dokumen final diserahkan ke klien, Termin 2 ditagihkan sebagai modal awal sebelum konstruksi dimulai.

Elemen	Penjelasan
DP 5%	Kecil karena berfungsi sebagai pengikat kontrak dan biaya awal fase desain — bukan modal konstruksi
Fase Desain	Dikerjakan penuh setelah DP masuk: Konsep, Denah, 3D Interior & Eksterior, Gambar Kerja (Ars/Str/MEP), RAB, BoQ, RKS
Dokumen desain final	Diserahkan ke klien sebelum Termin 2 ditagihkan — sebagai bukti fase desain selesai
Termin 2 (30%)	Ditagihkan setelah dokumen desain final diserahkan dan diterima klien, sebelum konstruksi dimulai (progress 0%)
Termin akhir 5%	Selalu 5% dan HANYA setelah BAST ditandatangani kedua pihak — tidak ada pengecualian
Tidak ada skema 1 item	Design & Build tidak mengenal kondisi pekerjaan tunggal — selalu minimal 2 fase

---

4. Skema Termin #

Skema Standar — Nilai Kontrak < Rp 2 Miliar  |  5 Termin #

Termin	%	Dipicu Setelah	Keterangan	Catatan
T1	5%	Setelah MoU ditandatangani — DP pengikat kontrak & biaya awal fase desain	Fase desain dimulai setelah DP masuk. Arsitek mengerjakan: Konsep, Denah, 3D Interior & Eksterior, Gambar Kerja (Ars/Str/MEP), RAB, BoQ, RKS	Desain dikerjakan penuh sebelum konstruksi dimulai
T2	30%	Setelah dokumen desain final diserahkan ke klien dan sebelum konstruksi dimulai (progress 0%)	Admin mengirim dokumen desain final setelah Direktur Perencana konfirmasi selesai. Konstruksi tidak boleh dimulai sebelum T2 masuk.	Modal awal konstruksi. Dokumen final dahulu, baru tagih T2.
T3	30%	Setelah progress fisik konstruksi mencapai 30% — diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana	Direktur Pelaksana mengkonfirmasi progress 30% ke Admin disertai dokumentasi foto lapangan sebelum Admin memproses termin	Verifikasi lapangan wajib ada
T4	30%	Setelah progress fisik konstruksi mencapai 60% — diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana	Direktur Pelaksana mengkonfirmasi progress 60% ke Admin disertai dokumentasi foto lapangan sebelum Admin memproses termin	Verifikasi lapangan wajib ada
T5	5%	Setelah BAST ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana	Termin akhir 5% baru ditagihkan setelah BAST resmi ditandatangani kedua pihak. Dokumen BAST wajib tersimpan di server kantor dan sistem PC.	5% = retensi hingga BAST

Alur: DP 5% → Fase Desain → Dokumen Final → T2 (30%) → Konstruksi → Progress 30% → T3 (30%) → Progress 60% → T4 (30%) → BAST → T5 (5%)

Kondisi Khusus — Nilai Kontrak > Rp 2 Miliar atau Negosiasi  |  Fleksibel #

Untuk proyek > Rp 2 miliar, skema termin konstruksi mengikuti pola Skema D di SOP-PC-KEU-002 — jumlah dan persentase termin konstruksi fleksibel sesuai kesepakatan dengan Direktur Utama. Namun dua ketentuan berikut TIDAK dapat diubah: DP tetap 5% dan termin akhir tetap 5% setelah BAST.

Ketentuan	Detail
Yang tetap wajib	DP Termin 1: 5%  ·  Termin akhir setelah BAST: 5%
Yang fleksibel	Jumlah termin konstruksi (T2 dst) dan persentase masing-masing — disesuaikan kesepakatan
Siapa yang memutuskan	Direktur Utama — bukan Arsitek, Estimator, atau Admin
Prinsip termin konstruksi	Disarankan berbasis milestone fisik terukur (pondasi, struktur, finishing) — bukan berdasarkan waktu
Contoh skema 6 termin	DP 5% → Dok. Desain Final → T2 (25%) → Pondasi 20% → T3 (20%) → Struktur 30% → T4 (25%) → Finishing → T5 (20%) → BAST 5%
Dokumentasi	Skema yang disepakati WAJIB tercantum eksplisit di MoU sebelum pekerjaan apapun dimulai

---

5. Ketentuan Dokumen Desain & Verifikasi Progress #

Ketentuan	Detail
Dokumen desain sebelum T2	Gambar Kerja lengkap (Ars/Str/MEP), RAB, BoQ, RKS — dalam format final tanpa watermark
PIC pengiriman dokumen desain	Admin mengirim dokumen final ke klien setelah Direktur Perencana konfirmasi semua dokumen selesai
Waktu proses T2 setelah dokumen dikirim	Maksimal 1 hari kerja setelah klien mengkonfirmasi penerimaan dokumen desain
Pengukuran progress konstruksi	Progress fisik berdasarkan bobot pekerjaan di RAB yang sudah selesai secara fisik di lapangan
PIC verifikasi progress	Pelaksana melaporkan ke Direktur Pelaksana → Direktur Pelaksana konfirmasi ke Admin disertai foto lapangan
Termin akhir 5%	HANYA ditagihkan setelah BAST ditandatangani — tidak ada pengecualian meskipun pekerjaan sudah selesai secara fisik
Penangguhan	Jika termin tidak dibayar dalam 3 hari kerja setelah tagihan dikirim, pekerjaan ditahan sampai pembayaran masuk

---

6. Perbedaan dengan SOP-PC-KEU-001 & KEU-002 #

Aspek	Perencanaan (KEU-001)	Build (KEU-002)	Design & Build (KEU-003)
Nilai kontrak acuan	Fee desain saja	Nilai konstruksi	Total (desain + konstruksi)
DP awal	50%	30% (Skema C) / Fleksibel (D)	5% — selalu
Fase desain	Seluruh proses	Tidak ada	Diselesaikan sebelum konstruksi
Progress lapangan	Tidak berlaku	Jadi trigger termin	Jadi trigger T3 dan T4
Termin akhir	10% setelah GK+RAB+BoQ+RKS	5% setelah BAST	5% setelah BAST — selalu
Penyusun skema	Arsitek (Architect Fees)	Estimator (Proposal)	Arsitek (Architect Fees + Est. Biaya)

---

---

Disusun oleh: Arsitek / Estimator / Dir. Utama  ·  Disahkan oleh: Muhammad Vivaldinata — Direktur Utama