Skema Penerapan Termin — Proyek Build

1. Tujuan #

Menetapkan skema standar pembagian termin pembayaran untuk proyek Build (konstruksi) Papan Construction berdasarkan nilai kontrak dan kompleksitas pekerjaan. SOP ini menjadi acuan bagi Estimator saat menyusun Proposal Penawaran, serta bagi Admin dan Direktur Utama dalam mengelola pembayaran proyek secara terstruktur.

SOP ini membahas SKEMA TERMIN — kapan termin ditagihkan dan berdasarkan apa. Prosedur penerbitan invoice, konfirmasi pembayaran, dan pencatatan keuangan diatur dalam SOP Invoice & Pembayaran (SOP-PC-KEU-004) yang akan dibuat terpisah.

---

2. Ruang Lingkup #

Keterangan	Detail
Berlaku untuk	Semua proyek Build (konstruksi) dengan kode PC-
Tidak berlaku untuk	Proyek Design (PA-) dan Design & Build — diatur di SOP-PC-KEU-001 dan SOP-PC-KEU-003
PIC penyusunan skema	Estimator — skema termin dicantumkan dalam Proposal Penawaran yang disusun Estimator
PIC persetujuan	Direktur Utama — untuk kondisi khusus dan proyek > Rp 2 miliar
Pengukuran progress	Progress fisik di lapangan yang diverifikasi oleh Pelaksana / Direktur Pelaksana
Trigger termin akhir	BAST (Berita Acara Serah Terima) ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana
SOP Referensi	SOP Proposal Penawaran Build  ·  SOP-PC-ADM-002 (MoU)
Catatan penting	Skema termin pertama kali dikomunikasikan ke klien melalui Proposal Penawaran. MoU kemudian mengacu pada skema yang sudah disetujui klien tersebut — bukan informasi baru.

---

3. Alur Penentuan Skema Termin #

Sebelum menentukan skema termin, Estimator wajib mengevaluasi dua kondisi: (1) apakah pekerjaan hanya 1 item, dan (2) berapa nilai kontrak. Kedua kondisi ini menentukan skema yang berlaku.

Alur Penentuan:
Pekerjaan 1 item? → YA → Skema A (1 Termin 100%)
Pekerjaan 1 item? → TIDAK → Lihat nilai kontrak:
    • < Rp 50 juta → Skema B (3 Termin)
    • Rp 50 juta – Rp 2 miliar → Skema C (4 Termin)
    • > Rp 2 miliar atau negosiasi → Skema D (Fleksibel, keputusan Direktur Utama)

Skema A — Pekerjaan 1 Item #

Berlaku untuk pekerjaan dengan item tunggal (contoh: pemasangan keramik, pengecatan, pemasangan 1 unit AC). Berapapun nilai kontraknya, jika hanya 1 item → 1x bayar 100% di awal. Ketentuan ini juga berlaku untuk Pekerjaan Tambah Kurang (PTK).

Termin	%	Dipicu Setelah	Keterangan	Catatan
T1	100%	Sebelum pekerjaan dimulai — 100% dibayar di awal sebagai DP sekaligus pelunasan	Pekerjaan baru boleh dimulai setelah pembayaran 100% masuk dan dikonfirmasi Admin	Berlaku juga untuk PTK 1 item

Skema B — Nilai Kontrak < Rp 50 Juta  |  3 Termin #

Termin	%	Dipicu Setelah	Keterangan	Catatan
T1	50%	Sebelum pekerjaan dimulai (DP)	Pekerjaan baru boleh dimulai setelah DP masuk dan dikonfirmasi Admin	Wajib masuk sebelum mobilisasi
T2	45%	Setelah progress fisik mencapai 95% — diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana	Estimator dan Pelaksana mengkonfirmasi progress 95% ke Direktur Pelaksana sebelum Admin memproses termin	Verifikasi lapangan wajib ada
T3	5%	Setelah BAST ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana	Termin akhir selalu 5% dan baru ditagihkan setelah BAST resmi. Dokumen BAST wajib tersimpan di server kantor.	5% = retensi hingga BAST

Alur: DP 50% → Pekerjaan → Progress 95% → T2 (45%) → Selesai + BAST → Pelunasan (5%)

Skema C — Nilai Kontrak Rp 50 Juta s/d Rp 2 Miliar  |  4 Termin #

Termin	%	Dipicu Setelah	Keterangan	Catatan
T1	30%	Sebelum pekerjaan dimulai (DP)	Pekerjaan baru boleh dimulai setelah DP masuk. Admin mengkonfirmasi ke Direktur Pelaksana untuk mulai mobilisasi.	Wajib masuk sebelum mobilisasi
T2	30%	Setelah progress fisik mencapai 30% — diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana	Direktur Pelaksana mengkonfirmasi progress 30% ke Admin. Admin memproses termin setelah verifikasi diterima.	Verifikasi lapangan wajib ada
T3	35%	Setelah progress fisik mencapai 60% — diverifikasi Pelaksana / Direktur Pelaksana	Direktur Pelaksana mengkonfirmasi progress 60% ke Admin. Progress 60% harus dicapai sebelum termin 3 ditagihkan.	Verifikasi lapangan wajib ada
T4	5%	Setelah BAST ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana	Termin akhir selalu 5% dan baru ditagihkan setelah BAST resmi ditandatangani kedua pihak.	5% = retensi hingga BAST

Alur: DP 30% → Progress 30% → T2 (30%) → Progress 60% → T3 (35%) → BAST → Pelunasan (5%)

Skema D — Nilai Kontrak > Rp 2 Miliar atau Kondisi Negosiasi  |  Fleksibel #

Skema D tidak memiliki format baku — jumlah termin dan persentase ditentukan berdasarkan negosiasi antara klien dan Direktur Utama. Estimator menyiapkan opsi skema untuk dibahas, namun keputusan final ada di Direktur Utama.

Ketentuan	Detail
Kondisi yang memungkinkan	Nilai kontrak > Rp 2 miliar, atau klien secara aktif meminta penyesuaian skema termin
Siapa yang memutuskan	Direktur Utama — bukan Estimator, Direktur Pelaksana, atau Admin
Prinsip skema D	Total tetap 100%. DP minimal 20% di awal. Termin akhir minimal 5% dan HANYA setelah BAST. Jumlah dan persentase termin tengah fleksibel sesuai kesepakatan.
Interval termin	Disarankan berbasis milestone fisik yang terukur (pondasi selesai, struktur atas selesai, finishing, dll) — bukan berdasarkan waktu
Contoh skema 5 termin	DP 20% → Pondasi selesai 20% → Struktur selesai 20% → Finishing 35% → BAST 5%
Dokumentasi	Skema yang disepakati WAJIB tercantum secara eksplisit dalam MoU sebelum pekerjaan dimulai

---

4. Ketentuan Verifikasi Progress & BAST #

Ketentuan	Detail
Pengukuran progress	Progress fisik diukur berdasarkan bobot pekerjaan di RAB yang sudah selesai secara fisik di lapangan
PIC verifikasi progress	Pelaksana Lapangan melaporkan progress ke Direktur Pelaksana. Direktur Pelaksana memverifikasi dan mengkonfirmasi ke Admin.
Dokumentasi progress	Direktur Pelaksana wajib mendokumentasikan kondisi fisik saat verifikasi (foto + laporan progress) sebelum Admin memproses termin
Waktu proses termin setelah verifikasi	Maksimal 1 hari kerja setelah Admin menerima konfirmasi progress dari Direktur Pelaksana
Definisi BAST	Berita Acara Serah Terima — dokumen resmi yang ditandatangani klien dan Direktur Pelaksana sebagai pernyataan bahwa pekerjaan telah selesai dan diterima
Termin akhir 5%	Tidak ada pengecualian — termin 5% terakhir HANYA ditagihkan setelah BAST ditandatangani, bukan setelah pekerjaan selesai secara fisik saja
Penangguhan	Jika termin tidak dibayar dalam 3 hari kerja setelah invoice dikirim, pekerjaan ditahan sampai pembayaran masuk dan dikonfirmasi Admin

---

---

Disusun oleh: Estimator / Direktur Utama  ·  Disahkan oleh: Muhammad Vivaldinata — Direktur Utama